Máme dlhoročnú prax, preto sme poslali pripomienky k zákonu, ktorý sa vás najviac týka.

OSBD Žilina je nadmieru aktívnym správcom aj v oblasti pripomienkovania návrhov zákonov. Naposledy sme pripomienkovali ministerský návrh týkajúci sa elektronického hlasovania, ktorý chcú doplniť do zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ministerstvo financií dôvodí, že v období mimoriadnych opatrení súvisiacich s COVID-om 19, kedy sa vlastníci nemohli osobne zúčastňovať na schôdzach vlastníkov, sa osvedčil model elektronického hlasovania. Do správy bytov ho zaviedol zákon č. 115/2021 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z. z., s platnosťou od 31. marca 2021.
Keďže sú podľa ministerstva na elektronické hlasovanie zároveň pozitívne ohlasy, navrhuje zakotviť jeho právnu úpravu aj do zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Ako správca 12 000 bytov a nebytových priestorov v približne 280 bytových domoch s viac ako 60 ročnými skúsenosťami v OSBD Žilina veľmi dobre poznáme realizáciu a postup schôdzí i písomných hlasovaní v bytových domoch.

Vítame myšlienku zakotvenia elektronického hlasovania do bytového zákona, avšak z praktického hľadiska považujeme za vhodné vyjadriť k novele z dielne ministerstva financií tieto pripomienky: 

„Pri zvolávaní schôdze vlastníkov sa v oznámení o konaní schôdze v zmysle ustanovenia §14a ods. 2 zákona uvádza termín, miesto a program schôdze vlastníkov. Tzn. vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže prejav svojej vôle vyjadriť elektronickým hlasovaním tak, aby bol v zrejmej a určitej forme o konkrétnej otázke (ako stanovuje §14 ods. 4 písm. b) novely) vykonaný do začiatku schôdze vlastníkov, nakoľko vlastník nepozná presnú formuláciu otázok, o ktorých budú vlastníci na schôdzi rozhodovať. Schôdza vlastníkov je prioritne o diskusii a následne sa prijímajú rozhodnutia.

Pre upresnenie uvádzame program bežnej schôdze vlastníkov, a to napríklad: schválenie plánu údržby a opráv bytového domu do ďalšieho obdobia a jeho financovanie, schválenie výšky preddavkov do Fondu prevádzky, údržby a opráv domu, schválenie zástupcu vlastníkov a jeho odmeny, schválenie overovateľov písomného hlasovania. Ani v jednom z týchto bodov programu nevie dopredu správca formulovať otázky tak, aby vlastník vedel elektronicky hlasovať do začiatku schôdze vlastníkov.
Ak by bola prijatá novela zákona tak, ako je navrhovaná, vlastník sa môže dožadovať svojho elektronického hlasovacieho práva pred konaním schôdze vlastníkov a správca nebude schopný vyhovieť jeho požiadavke, čím bude dochádzať k problémom v aplikačnej praxi pri správe bytových domov.

Preto odporúčame upustiť od elektronického hlasovania v prípade schôdze vlastníkov.

Z našej praxe vyplýva, že si vlastníci vo veľkej miere dôsledne neaktualizujú svoje údaje u správcu. A preto je potrebné, aby za účelom aplikovania elektronického hlasovania pri rozhodovaní vlastníkov bola zavedená povinnosť vlastníkov oznamovať elektronickú adresu správcovi, prostredníctvom ktorej bude vlastník uplatňovať svoje hlasovacie právo. Toto by prispelo k overeniu totožnosti hlasujúceho vlastníka a podporilo ustanovenie §14 ods. 4 písm. a) novely.

Celkovo v navrhovanej úprave elektronického hlasovania pre nás ako správcu absentujú konkrétnejšie podmienky hlasovania. Navrhovaná úprava je len rámcová, nezodpovedá všetky problematiky, ktoré vyvstávajú pri realizácii elektronického hlasovania (napr. akým spôsobom sa má overovať totožnosť a účasť konkrétneho vlastníka, ako zabezpečiť ochranu hlasovania pred neoprávneným zásahom).

Zároveň podporujeme úpravu ustanovenia § 14b ods. 3 pís. b) zákona, ktorou sa pripomienkuje zmena hlasovacieho kvóra pri výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom.

Prax nám ukazuje, že dosiahnutie 100 % súhlasu vlastníkov nie je reálne ani pri opakovaných schôdzach vlastníkov, písomných hlasovaniach, ani pri spoločných stretnutiach medzi vlastníkmi napriek súčinnosti správcu.

Faktom je, že vybudovaním rozšírených balkónov, resp. lodžií nedôjde k pôdorysnému rozšíreniu bytového domu a touto zmenou nie sú dotknuté veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu. Nakoľko pôdorys budovy je definovaný STN 734055.

Vzhľadom k tomu, že financovanie aj rozsah obnovy domu sa spravidla schvaľuje 2/3 väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov navrhujeme, aj v prípade vybudovania nových balkónov, lodžií ako aj ich rozšírenie, schvaľovať ich týmto kvórom.“