§ 127 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (ďalej OZ): Podľa neho sa vlastník veci musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Ďalej uvádza, že vlastník veci nesmie nad mieru primeranú pomerom susedov obťažovať hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami.

Pritom platí, že ochrana poskytovaná právam jedného vlastníka veci musí byť adekvátna ochrane práv druhého vlastníka. Právnej ochrany sa môžete domáhať , ak je bezohľadné konanie suseda opakované a úmyselné.

Faktom je, že najčastejšie zlyhávajú práve základné pravidlá susedského spolunažívania. Musíme však rozlišovať napríklad sťažnosti na hluk, ktorý vzniká pri bežnej činnosti v domácnosti, a na druhej strane silný hluk zo stavebných úprav, najmä, ak sa prerábanie bytu neúmerne predlžuje. Osobitne a citlivo treba pristupovať ku každému prípadu. Či už ide o ponosy na nadmerné znečisťovanie spoločných priestorov, preťažovanie alebo poškodzovanie výťahov. Problémom býva aj znečisťovanie domu a okolia domácimi miláčikmi či vyhadzovanie odpadkov z okna.

Keď nás vlastník bytu požiada o pomoc, v prvom rade sa pokúsime o zmier z pozície správcu a posielame písomnú výzvu na rešpektovanie domového poriadku. Ak sa tak nestane, pokúsime sa o zmier pri stretnutí na pôde OSBD.

V prípade neúspechu odporúčame vlastníkovi obrátiť sa na okresný úrad, ktorý vec môže riešiť v priestupkovom konaní a narušiteľovi uložiť pokutu.

Je najprirodzenejšou cestou riešenia sporov, na ktorú poukazuje aj OZ v ust. § 3 ods. 1. Tento alternatívny spôsob je oproti súdnemu konaniu rýchlejší a finančne menej náročný. Je založený na hľadaní optimálneho riešenia pre obe strany. Mediátor im napomáha komunikovať a dosiahnuť dohodu, ktorá nebude na úkor ani jednej

zo strán. Verejne prístupný zoznam mediátorov vedie ministerstvo spravodlivosti.

Ochrana poskytnutá obcou

(Mestský úrad Žilina); Podľa ust. § 5 OZ, ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo, domáhať sa ochrany na súde.

Ide najmä o prípady obťažovania susedov nad mieru primeranú pomerom, o ktorej píšeme vyššie. Obec sporné otázky nerieši, nenahrádza súd. Opatrenia majú dočasne zabezpečiť, aby nedochádzalo k ďalším zásahom do doby, kým sa účastníci nedohodnú alebo o spore nerozhodne súd. Toto konanie je relatívne rýchle a málo nákladné. Avšak, ak nejde o zrejmý zásah do pokojného stavu, obec tento stav nerieši a odkazuje vlastníka

na priestupkové konanie.

Prichádza do úvahy, ak si prípad vyžaduje okamžitý zásah alebo ak sused svojim konaním spáchal priestupok či trestný čin. Najčastejšie ide o priestupky proti verejnému poriadku (napr. rušenie nočného pokoja, vzbudzovanie verejného pohoršenia), priestupky proti občianskemu spolunažívaniu (rôzne schválnosti alebo iné hrubé správanie) a priestupky proti majetku. Priestupkové konanie vedie príslušný okresný úrad, ktorý ako sankcie môže uložiť pokarhanie, pokutu, zákaz činnosti alebo prepadnutie veci. Za trestný čin už možno kvalifikovať krádež, podvod, poškodzovanie majetku, neoprávnené užívanie cudzej veci, zanedbanie starostlivosti o zvieratá, týranie zvierat.

Uvedie sa v nej konkrétne konanie, ktorým je vlastník obťažovaný alebo je obmedzované jeho právo. A navrhne sa, aby súd vlastníkovi veci uložil povinnosť, zdržať sa neoprávneného zásahu. Subjektívne tvrdenie žalobcu však nie je rozhodujúce, a preto sa v konkrétnych prípadoch musia predpoklady tejto žaloby posúdiť z odborného hľadiska, t.j. aj pomocou znalca. Avšak, ak existujú opakovane uložené pokuty, napríklad za rušenie nočného pokoja, súd nemusí vykonávať znalecké dokazovanie. Žalobca totiž preukázaním pokút uniesol dôkazné bremeno a súd z týchto skutočností a dôkazov vychádza. Nevýhodou súdneho konania je jeho zdĺhavosť a finančná nákladnosť.

Prichádza do úvahy v prípade, ak je vlastník zo strany suseda neustále a nadmieru osočovaný a urážaný. V zmysle § 11 OZ fyzická osoba má právo na ochranu svojej osobnosti, najmä života a zdravia, občianskej cti a ľudskej dôstojnosti, ako aj súkromia, svojho mena a prejavov osobnej povahy. V zmysle § 13 OZ má fyzická osoba právo najmä sa domáhať, aby sa upustilo od neoprávnených zásahov

do práva na ochranu jej osobnosti, aby sa odstránili následky týchto zásahov a aby jej bolo dané primerané zadosťučinenie.

Postup v zmysle § 11 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení, t.j. ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

Touto úpravou zákon stanovil asi najprísnejšiu sankciu, ktorá môže každého vlastníka postihnúť. V praxi k nej dochádza ojedinele, pretože dokazovanie zo strany oprávneného vlastníka je náročné. Možnosť domáhať sa predaja bytu sa vzťahuje aj na prípady, keď vlastník prenajímaním bytu vytvorí stav sústavného narušovania pokojného bývania ostatným vlastníkom. Samotné podanie žaloby má spravidla okamžitý efekt v tom zmysle, že problémový vlastník sa rozhodne situáciu vyriešiť v čo najkratšom čase, aby sa vyhol súdnemu konaniu a napríklad nájomný vzťah s neprispôsobivým nájomcom ukončí.