Krátko z Domového poriadku OSBD: „Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy a inú podstatnú zmenu v byte, nebytovom priestore bez súhlasu družstva, a to ani na svoje náklady. Vlastník bytu alebo priestoru môže v dome vykonávať úpravy, len ak sú v súlade s platnými právnymi predpismi.“

Tými predpismi sú stavebný zákon a vyhláška Ministerstva životného prostredia. Stavebný odbor Mestského úradu v Žiline odporúča, aby si majiteľ bytu v každom jednom prípade stavebnej úpravy preveril, ako postupovať. Hovorca mesta Pavol Čorba upresňuje: „Podľa charakteru stavebných úprav úrad určí, či je potrebné stavebné povolenie alebo postačí ohlásenie.“

„Klasika“, alebo kuchyňa v obývačke?

Stavebnému úradu ani OSBD netreba ohlasovať takzvanú klasickú údržbu bytu: výmenu vodovodných batérií, interiérových dverí, podláh, omietok, maľovanie... Na stavebný úrad sa nemusíte obrátiť ani v prípade výmeny pôvodných okien za nové. „Na OSBD však určite ohláste výmenu okien, pretože chcete zasiahnuť do fasády, ktorá je spoločnou časťou domu,“ hovorí Jaroslava Ďuratná z technického útvaru OSBD. Ak si nie ste istí, čo treba ohlásiť a čo nie, na družstve vám poradia odborníci aj osobnou konzultáciou.

Vo všeobecnosti podľa zákona ohlásenie postačí pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby či sa nemení spôsob jej užívania. V ostatných prípadoch je potrebné stavebné povolenie. Napríklad aj keď meníte využitie miestností, kuchyňu si chcete urobiť napríklad v obývačke a prekladáte rozvody vody, plynu, elektriny.

Prerábate v dome, kde sa býva

Ak chcete prerábať, nemusíte sa trápiť s formulovaním žiadosti, na OSBD dostanete Žiadosť o vydanie stanoviska správcu k stavebnej úprave v byte. Najčastejšie vlastníci prerábajú bytové jadrá, vymieňajú radiátory, elektrické rozvody za medené, rozširujú elektrickú prípojku (napríklad pre sklokeramickú platňu na sporáku), vyrezávajú či zamurovávajú otvory do stien, vymieňajú pôvodné drevené okná za plastové. Nemožno však robiť neprimerané zmeny a tobôž nie bez súhlasu ostatných vlastníkov.

Tak ako stavebný úrad môže vyzvať vlastníkov bytov v dome, aby si na vlastné náklady opravili fasádu, lebo opadávajúca omietka je nebezpečná, môže nariadiť odstránenie hrozby alebo nebezpečných zásahov aj vo vnútri domu. „Podstatný je charakter závady, nie jej umiestnenie,“ vysvetľuje Pavol Čorba.

Nie všetko sa dá prerobiť

Mnohí ľudia si myslia, že úpravami v byte pracujú len na svojom. Sú však časti bytu, pri ktorých môže ísť o zásah aj do spoločných častí domu a na to si treba dať pozor. Napríklad v prípade stúpačiek alebo spomínanej výmeny okien. Treba si tiež uvedomiť, že byt má určité parametre, miestnosti majú svoje dispozície a účel, pre ktorý boli postavené. Nie všetky stavebné úpravy sú v byte vhodné a je ich možné uskutočniť.

Prinášame vám pravidlá stavebných úprav bytov v správe OSBD, ale aj praktické rady a postrehy:

1. Bytové domy boli v minulosti kolaudované s umakartovými jadrami. Nie náhodou je teda pri murovaní jadra nutné zachovať veľkosť montážneho otvoru, nie iba úzky priezor, aby ste videli na merače. V stúpačkách domu sa totiž nachádzajú inžinierske siete. Vedúci technického úseku Maroš Albedinský zdôrazňuje: „Sú súčasťou spoločných častí domu a musia byť stále prístupné.“ Ak k nim zamedzíte prístup, musíte stenu v prípade poruchy či havárie vybúrať na vlastné náklady. Na to určite nemyslel majiteľ bytu, ktorý si stenu pred potrubiami urobil z mramorovej platne... Aj s takými situáciami sa správca stretáva.

Aj „rúry“ budú potrebovať za istý čas výmenu, takže je praktickejšie nechať stenu zakrývajúcu inžinierske siete vyberateľnú. Napríklad ju urobiť zo sadrokartónu, na ktorý sa tiež dajú aplikovať obkladačky.

Vymeniť „svoje rúry“?

Niektorí ľudia pri komplexnej obnove svojho bytu žiadajú aj o možnosť výmeny časti potrubí (najmä kanalizačných) v stúpačkách na úrovni svojho bytu. Aby neskôr, keď vlastníci schvália výmenu sietí, nemuseli svoje rekonštruované kúpeľne a toalety rozoberať. Podľa Maroša Albedinského však má zmysel rekonštruovať inžinierske siete v celom bytovom dome naraz a vlastníkov to v konečnom dôsledku bude stáť menej peňazí.

Problémy môže spôsobovať aj závesný systém toalety zabudovaný do steny. Ak sa stena nedá demontovať, nie je možné sa dostať bez búrania k rozvodom vody. A predstavte si, ak praskne odpadové potrubie... Technici OSBD majú skúsenosť aj s nedobre osadenými či utesnenými sprchovými kútmi, ktoré vytápajú susedov. Môže sa to prejaviť až po roku – dvoch používania. Dbajte preto na to, kto vám robí stavebné úpravy v byte, aby ste nemuseli nahrádzať škodu aj susedovi.

2. Ak si chcete vymeniť radiátory vo svojom byte, technik OSBD vám prepočíta výkon pôvodného radiátora a navrhne nový. Na náklady vlastníka bytu potom správca zabezpečí výmenu alebo si ju ako vlastník môžete zariadiť sám v spolupráci s autorizovanou firmou. Neodbornými zásahmi do systému ho totiž môžete poškodiť. Na hromadné výmeny radiátorov v dome je potrebné vypracovať projektovú dokumentáciu.

3. Pri výmene elektrických rozvodov za medené (robí sa najčastejšie v rámci celkovej obnovy bytu) najlepšie urobíte, ak donesiete správcovi kompletnú projektovú dokumentáciu. Aby bolo zrejmé, o aký rozsah prác ide. Nové rozvody rozhodne nezasekávajte do panelov. Po výmene rozvodov správcovi musíte doručiť revíznu správu. (To platí aj pri iných rozvodoch, napríklad plynových, ak premiestňujete plynový sporák alebo zapájate nový).

4. Výmenu okien nemusíte hlásiť na stavebný úrad, no správcovi áno, vydáva k nej stanovisko. Vymenené okná musia vzhľadom aj delením zodpovedať ostatným v bytovom dome a farbe, ktorá pôvodne bola na fasáde. Dbajte, aby vaše nové okná mali dostatočne riešené vetranie. Pri realizácii prác treba dať pozor, najmä ak sa ešte na zateplenie domu vzťahuje záruka. Zhotoviteľ totiž môže v prípade neprimeraného zásahu do zateplenia záruku zrušiť. Ak spôsobíte škody na zateplení, musíte ich uhradiť.

5. Vyrezávanie a zamurovávanie otvorov v stenách je háklivá vec. Neviete, do čoho môžete zasiahnuť a narušiť nebodaj statiku celého domu. Aj pre pocit vlastnej bezpečnosti si preto dajte každý takýto zamýšľaný zámer radšej posúdiť, či už ide o nosnú stenu, alebo nie.

Nezabudnite:

S prácami a ich trvaním oboznámte susedov – písomne na viditeľnom mieste v dome. Pri renovácii bytu v žiadnom prípade nezasahujte do spoločných častí domu. Práce si vykonávate na vlastné náklady, vrátane odvozu odpadu. Je nevyhnutné brať ohľad na ostatných obyvateľov domu, nerobiť hluk v hodinách večerného či nočného pokoja a dohliadnuť, aby stavebný odpad neznečisťoval spoločné priestory domu alebo jeho okolie. Ak spôsobíte pri prestavbe škody na majetku vlastníkov alebo správcu, ste povinný ich nahradiť. Správca informuje zástupcov vlastníkov bytov o všetkých stavebných úpravách v bytoch, ku ktorým pripravoval stanovisko.